Buddha Club House — апартамент, 2-й этаж, вид на океан
Суть предложения
Buddha Club House — бутик-комплекс из 110 апартаментов под управлением международного оператора Ribas Hotels Group, в партнёрстве с брендом Ready to Fight Александра Усика. Застройщик Avalon Bali Group — 18 лет опыта, 100,000 м² реализованных проектов.
- Оплаченный leasehold на 32 года (до 2056), опция продления ещё на 30 лет
- 700 м от пляжа Berawa — сердце самого популярного района Бали
- Гарантированная доходность 7% годовых в течение первых 3 лет
- Опция оплаты 80/20: 80% в рассрочку до конца строительства, 20% гасится доходом от аренды после передачи в управление
- Инновации: система «умный дом», 20 лет гарантии на основные конструкции
- Прозрачная аналитика: мобильное приложение с доступом к бронированиям и финансовой отчётности
Два варианта рассрочки
Стандартный график — фиксированные кварталы до передачи. Альтернатива 80/20 — часть суммы гасится будущим доходом от аренды.
Оригинал расчёта · Ribas Hotels Management
Отдельной Google Sheets-ссылки застройщик не дал — в Notion-источнике модель представлена только этим изображением (скриншот застройщика). Ниже — та же модель, разложенная на графики и таблицы для удобства чтения.
Выручка / месяц (год 1-3, базовый сценарий Ribas Hotels)
| Месяц | Дни | Загрузка | Загружено дней | Доход |
|---|---|---|---|---|
| Янв | 31 | 75% | 23 | $2,822 |
| Фев | 28 | 70% | 20 | $2,596 |
| Мар | 31 | 70% | 22 | $2,738 |
| Апр | 30 | 68% | 20 | $2,441 |
| Май | 31 | 70% | 22 | $2,618 |
| Июн | 30 | 75% | 23 | $2,893 |
| Июл | 31 | 80% | 25 | $3,683 |
| Авг | 31 | 80% | 25 | $3,836 |
| Сен | 30 | 75% | 23 | $2,981 |
| Окт | 31 | 70% | 22 | $2,844 |
| Ноя | 30 | 70% | 21 | $2,490 |
| Дек | 31 | 75% | 23 | $2,830 |
| Всего | 365 | 73% | 267 | $34,773 |
Структура расходов · год (доля от выручки)
Финмодель · год
Источник: скриншот Ribas Hotels «Payback and rate of return calculator» (базовый сценарий), предоставлен застройщиком через Notion. Прямая проверка EBIT/цену ($13,799/$121,539=11,35%) не сходится один-в-один с заявленной в шапке модели ставкой 13,0% — расхождение самого источника, не наш пересчёт; показываем обе цифры как есть.
Рендеры экстерьера
Рендеры интерьера юнита
Рендеры инфраструктуры комплекса
Прогресс строительства
Застройщик публикует видео-апдейты по стройке в Notion-источнике: обновление за июнь 2026 и за октябрь 2025. Видео не встроены на этот сайт (большой вес, требуется сжатие) — доступны по прямой ссылке на источник ниже.
О комплексе
Три бренда — Ready to Fight, Avalon Bali Group и Ribas Hotels Group — объединили опыт и философию, чтобы создать пространство, где традиционная балийская эстетика встречает современную архитектуру, технологии и мировой сервис.
- Ready to Fight — мировой бренд, основанный Александром Усиком, объединяющий силу, дисциплину и философию победы
- Avalon Bali Group — ведущий застройщик с 18-летним опытом и более чем 100,000 м² реализованных проектов
- Ribas Hotels Group — международный гостиничный оператор с 56 объектами в 7 странах мира
Детали проекта: 110 апартаментов, сетевой отельный формат с программой лояльности, премиальный консьерж-сервис (ресепшн, клининг, room-service, shuttle), сдача IV кв. 2028.
Инфраструктура комплекса
- Фирменный ресторан и бар на крыше — авторская кухня с панорамным видом на океан и закаты
- Бассейн-инфинити — вода, сливающаяся с тропическим горизонтом
- Открытый кинотеатр на крыше — вечерние показы под звёздным небом
- Медитационная пирамида и wellness-lounge — йога, дыхательные практики, восстановление
- Дизайнерское лобби и услуги парковщика
- Охраняемый подземный паркинг — 19 мест для авто, 60 — для мотобайков
- Креативный коворкинг и tech-lounge
- Игровая и развлекательная зона — нижний уровень комплекса
Локация: Berawa, Чангу — 700 м от пляжа Berawa Beach, несколько минут до Finns Beach Club, ~40 минут до аэропорта.
Застройщик · Avalon Bali Group
Avalon Bali Group — девелопер с украинскими корнями, на рынке Бали активно с 2022 года.
- 18 лет опыта в девелопменте
- 100,000 м² реализованных проектов
- ROI арендного дохода — 14,5% (заявлено застройщиком)
- ROI прироста капитала инвесторов — 32,8% (заявлено застройщиком)
Проекты в Киеве
- Botanic House — ЖК премиум-класса
- Twin Build — таунхаусы в центре
- Ariel Village — коттеджный городок из 25 вилл
- Lyubinskaya House — клубный дом с бассейном на крыше
Проекты на Бали
- Проекты OM, BUDDHA, TAO
- Гастропроект Lula Kebab
- Игровое пространство Cyberpunk Canggu
Управляющая компания · Ribas Hotels Group
Ribas Hotels Group — международный оператор и лидер в сфере гостиничного менеджмента.
- 11 лет работы в 7 странах
- 56 отелей в портфеле
- 1000+ номеров
- 300,000 гостей сети
Расхождение источника: собственный инфографик Ribas Hotels Group (изображение выше) даёт другие цифры — «10 лет опыта», «55 объектов под управлением» (8 отелей на Бали, 1 в Польше, 1 в Турции, 1 в Молдове), гарантированный доход 7% годовых первые 3 года. Текстовые цифры выше (11 лет/56 отелей/1000+ номеров/300,000 гостей) — из текстового блока Notion. Обе версии от застройщика, не унифицированы нами.
Юридическая документация девелопера
10 документов застройщика — сертификат регистрации, разрешение на строительство, зонирование, due diligence, договоры аренды земли, сертификат собственности. Все — оригиналы на Google Drive.
Тип документа: Nomor Induk Berusaha — NIB
Цель: официальная регистрация компании в государственной системе Индонезии (OSS)
Подтверждает юридическую регистрацию PT Buddha Development and Management как компании с иностранными инвестициями (PMA). Право на деятельность: 68111 — недвижимость, 56101 — ресторанная деятельность, 55900 — услуги размещения. Выдан Министерством инвестиций Индонезии.
Тип документа: Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Цель: государственное разрешение на строительство
Номер SK-PBG-510306-24022026-008, выдан 24.02.2026 администрацией Kabupaten Badung. Владелец здания — PT Buddha Development and Management. Локация — Gang Anggrek, Tibubeneng, Kuta Utara, Badung.
Тип документа: Отчёт о соответствии зонированию
Цель: оценить пригодность участка 1,720 м² в Tibubeneng для застройки
Зонирование Subzone C-1 — допускает апартаменты, short/long-stay резиденции, виллы. Параметры: KDB ≤60%, KLB ≤1.8, KDH ≥30%, макс. высота 15 м. Требует соответствия Perbup Badung № 9/2021.
Тип документа: Юридический и технический DD объекта
Цель: проверить законность аренды, историю собственности, риски по участку 1,000 м² (SHM 8392)
Действующий нотариальный договор аренды № 28/2024. Freehold-сертификат SHM 8392 (I Made Tarsa) без обременений. Зонирование C-1 подтверждено. Субаренда разрешена при уведомлении.
Тип документа: Отчёт Due Diligence (Emerhub, май 2024)
Цель: оценить юридический статус и пригодность участка для застройки
Сертификат без ипотек и споров. Зонирование допускает bungalow/cottage/motel/guesthouse/apartments. Ограничения: высота 15 м, KDB 60%, KLB 1.8. Риск: непогашенный земельный налог ~Rp 620,576 — должен быть погашен до подписания договора аренды. Расхождение площади в документах: 1,720 м² (сертификат) vs 1,809 м² (план участка).
Тип документа: Подтверждение юридической проверки
Цель: подтвердить предварительную юридическую проверку участка SHM № 8392
Датирован 23.11.2023. Право собственности подтверждено за I Made Tarsa, без долгов и обременений. Зонирование Orange Zone допускает строительство вилл и получение PBG/SLF.
Тип документа: Нотариальный акт (Akta Pemindahan Hak Sewa)
Цель: оформить передачу прав аренды от Tony Chang к Migran Kagramanian (PT Buddha Development)
Подтверждает законное получение прав аренды 1,000 м² до 19.12.2049. Аренда действительна, не оспаривается, без обременений.
Тип документа: Официальный нотариальный договор аренды
Цель: юридически оформить аренду 500 м² по адресу Jalan Anggrek 3, Tibubeneng
Срок — 27 лет (31.05.2024–31.05.2051) с гарантированной опцией продления ещё на 10 лет. Полное право на строительство и коммерческое использование, отсутствие претензий третьих лиц.
Тип документа: Freehold (Hak Milik) с кадастровым планом
Цель: официальное подтверждение права собственности на землю
Полная собственность на имя I Made Tarsa, участок 1,720 м², зарегистрирован 13.01.2020. NIB 22.03.08.06.09328. Статус SHM доступен только гражданам Индонезии, но передаётся в долгосрочную аренду PT PMA.
Тип документа: Заявление I Made Tarsa (нотариально заверенное)
Цель: подтвердить, что аренда 500 м² оплачена полностью
Сделка заключена добровольно, оплата 100%, отсутствуют претензии и незакрытые обязательства.
Драфты договоров
Шаблоны договоров сделки — бронирование, инвестиционный договор с привязкой к этапам строительства, договор управления с Ribas Hotels.
Тип документа: Драфт договора
Цель: фиксация юнита на этапе брони
Тип документа: Драфт договора, привязка к этапам строительства
Цель: юридическое оформление покупки с оплатой по мере готовности объекта
Тип документа: Драфт договора управления
Цель: передача юнита в управление международному оператору
Анализ аренды существующих апарт-комплексов · estatemarket.io
Данные Booking/Airbnb, выгрузка май 2026. Оба объекта — Canggu, тот же рыночный сегмент.
Further Hotel · King Suite 65 м²
$214/ночь средняя цена · загрузка 90% · выручка за 13 мес (май 2025 — май 2026) $76,846 · прибыль $38,425 (маржа 50%)
Живые данные Estate Market (13 месяцев, май 2025 — май 2026), снято 2026-09-10.
Shore Amora Canggu · Top Urban Suite 55 м²
$171/ночь средняя цена · загрузка 92% (снимок май 2026)
Прямая ссылка на детальную статистику Estate Market из источника Notion возвращает 404 (мёртвая ссылка застройщика) — показаны только сводные цифры из Notion, без помесячного графика, чтобы не фабриковать данные.